•  
 
 
מיקומך באתר: ראשי » נדל"ן ומקרקעין

נדל"ן ומקרקעין

מחלקת מקרקעין ונדל"ן בהנהלת עו"ד אתי דואני-קינן

 

"ביתו של אדם מבצרו"-

 

דירתו של אדם טומנת בחובה לא רק השקעה כספית ניכרת אלא מהווה בטחון לבעל הדירה ולמשפחתו. במרבית המקרים רכישה של דירה הינה עסקה של "פעם בחיים" במסגרתה מעמיד רוכש דירה חלק ניכר מהונו ועל כן נדרשת מומחיות מיוחדת בעסקאות נדל"ן מסוג זה.


גם על מוכר דירה לבצע בדיקות רבות על מנת לבדוק כדאיות המכירה ולבחון אפשרויות העומדות לו במסגרת החוק להקטנת המיסים וההיטלים הכוכים במכירה.


היות ועסקת מכירה או רכישה של דירה הינה צעד כלכלי משמעותי הכרוך בלא מעט סיכונים, להלן מספר כללי זהב אשר מומלץ לבצע טרם התקשרות בעסקת מקרקעין:


1.    בדיקת נסח מלשכת רישום המקרקעין טרם ביצוע מכירה/רכישה-לפני ביצוע עסקה מומלץ לבדוק בלשכת רישום המקרקעין ולהוציא נסח (ניתן להנפיק דרך האינטרנט באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין) ו/או במינהל מקרקעי ישראל ( ניתן להנפיק דרך אתר רשות מקרקעי ישראל) ולברר על שם  מי רשומה הבעלות/הזכות בנכס וכן האם מוטלים עיקולים ו/או שעבודים על הנכס ו/או צווי הריסה. במקרה בו מדובר בנכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים, מומלץ להוציא תשריט מתיק הבתים המשותפים.


2.    בדיקת הנכס ברשות המקומית-בדיקת המידע התכנוני ביחס לנכס וסביבתו.


3.    חריגות בנייה- מומלץ לבדוק האם בוצעו חריגות בנייה בנכס, מה היקפן והאם וכיצד ניתן להסדיר אותן.


4.    היטל השבחה- רצוי לבדוק האם קיים היטל השבחה ו/או היטלים אחרים (ביוב, כביש וכיוצ"ב) על הנכס הנמכר וכן האם קיימות זכויות בנייה נוספות ו/או הקלות בנייה בעקבות תוכנית חדשה שאושרה.


5.    מיסים אשר יחולו על העסקה- מומלץ למוכר נכס לבדוק האם חל מס שבח על מכירת זכותו בנכס, האם יוכל הוא להשתמש בפטור מס שבח או כיצד יוכל להפחית את המס אשר יושת עליו בגין המכירה. כמו כן על רוכש דירה לבדוק מה שיעור המס אשר יחול על העסקה בגין הרכישה. מומלץ ורצוי לבצע בדיקה יסודית של המצב המשפטי. תכנון מס נכון יכול פעמים רבות למנוע הוצאות כבדות.


6.    הוצאות נוספות-מומלץ לערוך רשימה אשר תכלול את כל ההוצאות אשר יכול ויחולו על העסקה, כך לא תהיינה הפתעות לא רצויות.


7.    לוח תשלומים-יש לקבוע בקפידה, ולראות כי אכן ניתן לעמוד בו בעיקר במקרים בהם הצדדים מחויבים כלפי צדדים שלישיים. עוד מומלץ כי התמורה תשולם בשיק בנקאי.


8.    שמירת מסמכי העיסקה- מומלץ לצדדים לשמור כל מסמך הקשור לעסקה, כל הוצאה, קבלה או חשבונית.


9.    ייעוץ וליווי משפטי-מומלץ להיעזר בעו"ד מומחה בתחום המקרקעין והנדל"ן לצורך עריכת בדיקות מקדמיות נדרשות, עריכת הסכם אשר יגן על זכויות הצדדים לעסקה והשלמת העסקה במהירות וביעילות.

על עו"ד העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן להיות בקיא גם בשינויי החקיקה בכל הקשור למיסוי החל בעסקאות מקרקעין.
תחום מיסוי המקרקעין הינו דינאמי ומשתנה ועל עורך הדין להכיר ולשלוט בכל רגע ורגע בשינויי החקיקה והתקנות.
 

בשנים האחרונות נעשו שינויים בחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963.


שינויים אלו ברובם נכנסו לתוקף ב-1.1.14 כמו כן נקבעה תקופת המעבר (מ - 1.1.2014 עד 31.12.2018) אשר בה הוטל מס בשיעור מופחת (מס מוטב)  המאפשר ביצוע עסקאות תוך תשלום שיעורי מס נמוכים.


השינויים הינם בעיקר לבעלי דירות להשקעה, ואולם בעלי דירה יחידה זכאים לפטור הקבוע בחוק, ביחס למס שבח,  בתנאים החדשים שנקבעו (כגון: הגבלת הפטור לדירות בשווי 4.5 מיליון ₪). כמו כן גם מס הרכישה הועלה ביחס לדירות יוקרה.  

כיום קיים מיסוי על פעולות רבות בתחום המקרקעין. מיסים אלו יש לקחת בחשבון בהתקשרות בעסקת מקרקעין, היות והם חלק מהשיקול של כדאיות העסקה.  תכנון מס נכון יכול להפחית בצורה משמעותית את המיסים החלים על עסקת מכר, לכן טרם ביצוע עסקת מקרקעין רצוי להתייעץ  עם עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין.

להלן חלק מהמיסים השונים החלים בעסקת מקרקעין:


מס שבח - מס זה הינו מס המוטל על רווח ההון בגין ההפרש בין מחיר קניית הנכס לבין מחיר מכירתו כיום  , וזאת בקיזוז הפרשי הצמדה, ניכויים המוכרים בחוק, מס זה חל על מוכר הנכס.

מס רכישה - מס הרכישה נקבע כשיעור מסוים משווי עלות הקניה.  
מס זה משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמספר הדירות אשר בבעלות הרוכש, מס זה חל רוכש הנכס.

היטל השבחה -באם בתקופה בה היה הנכס בבעלות המוכר חל שינוי בתכנית בנין עיר (תב"ע) אשר השביחה את הנכס יוטל היטל השבחה על הנכס בשיעור 50% מההשבחה.

מכירת דירה שנתקבלה בירושה- דירה שנתקבלה בירושה אינה פטורה תמיד מתשלום מס בעת המכירה. כדאי לבצע בדיקה בטרם מכירת הנכס.

העברה ללא תמורה בין קרובים - כיום חלה החרגה של אח אשר אינו "קרוב" עוד לפי החוק, גם במקרה זה יש לבדוק את המיסים אשר יחולו על העסקה, ולבצע תכנון מס נכון, היות ובמקרה זה אף קיימת תקופת צינון, אשר בה לא ניתן למכור את הנכס בפטור.

משרד עו"ד ביתן - דואני מציע מענה מקצועי תוך חשיבה יצירתית למקרים מורכבים כפשוטים, בפיקוח של עורכי דין בעלי ידע, בקיאות מעמיקה וכלים אשר יניבו למיצוי כל זכויותיו המשפטיות של הלקוח. צוות משרדנו הינו צוות מיומן ובעל ניסיון רב בביצוע עסקאות מקרקעין- מכירת דירה, קניה והשכרת נכסים. משרדינו מלווה את הלקוח ליווי אישי ואמין עד להשגת הפתרון לענייניו.